Contrato de arrendamiento

Después del contrato de compraventa, probablemente no hay ningún otro tan frecuente como el de arrendamiento, lo cual origina el conocimiento muy extendido de esta figura jurídica; pero el mismo tiempo, la variedad de aplicaciones y las múltiples modalidades que han surgido en la historia y en los últimos tiempos, produce cierta dificultad de precisar en qué consiste el arrendamiento.

El artículo 1856 del Código Civil lo define como “un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes del trabajo y otras especiales.”

Nuestro Código engloba entonces las tres figuras principales del arrendamiento: el de cosas, el de servicios y el de obras. Sobre este particular, Díez-Picazo ha dicho que “esta forma unitaria de configurar el arrendamiento es puramente formal y falta toda razón de unidad entre los contratos referentes a cosas, a obras y a servicios (…), sin que exista, en rigor, ninguna norma común a todas estas figuras. La doctrina moderna prescinde por completo de la artificial unificación que todavía recoge nuestro Código Civil, distinguiendo tres tipos contractuales independientes de arrendamiento.”

En la definición del Código destacan las siguientes características esenciales: bilateralidad, conmutatividad, consensualidad, no solemnidad u onerosidad. Comunes para todas las modalidades de arrendamiento.

El arrendador concede el goce de una cosa o se obliga a prestar un servicio o ejecutar una obra; el arrendatario debe pagar un precio que nominalmente se llama canon, pensión de arrendamiento o alquiler.

En términos generales se puede decir que el arrendamiento se caracteriza por la temporalidad y onerosidad. Estas dos cualidades sirven para esencialmente para distinguirlo de otras figuras jurídicas: como el censo que tenía carácter perpetuo, o el depósito y el comodato que son gratuitos.

Una antigua sentencia de la Corte Suprema de Justicia del 11 de abril de 1888, destaca esas cualidades del arrendamiento que sirven para distinguirlo de otros contratos análogos: “Los contratos que contienen la constitución de un derecho real susceptible de enajenación e hipoteca, ora tengan la denominación de derecho de llave, enfiteusis, traspasó del dominio útil o cualquiera de las otras con que los comerciantes aseguran la posesión de sus tiendas y almacenes, adquiriendo el derecho de disponer de ellos, a su arbitrio, por tiempo más o menos largo o mientras dure el edificio, si bien tienen alguna analogía con el contrato de arrendamiento, difieren esencialmente de éste, el cual no transfiere la posesión sino la mera tenencia de la cosa; y no constituye en favor de la parte contratante ningún derecho real susceptible de hipoteca o venta.”

Puig Peña reproduce la definición de Zacharie, que comprende las tres formas de arrendamiento por el cual una de las partes se compromete por un precio que la otra se obliga a pagarle, bien sea procurar a ésta el uso y goce temporal de una cosa (locatio rerum) o a prestarle temporalmente sus servicios (locatio operarum) o a hacer por cuenta de ella una obra determinada (locatio operis).

Algunos códigos, como el alemán (BGB) o el suizo (de las obligaciones) distinguen claramente el arrendamiento de cosas del contrato de servicios o de trabajo y el contrato de obra. En otros países, como el Ecuador, el desarrollo del contrato de trabajo llega hasta el punto de configurar un Código del Trabajo.

Arrendamiento de cosas (muebles e inmuebles)

El art. 1857 del Código Civil dice que “son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.- Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.”

La duración temporal y el precio cierto son notas características de esta relación, en la que se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa y arrendatario al que se lo adquiere. Es, además, un contrato que se perfecciona por el mero consentimiento, creador de obligaciones recíprocas (uso de una cosa contra el pago de una contraprestación), y de tracto sucesivo por extenderse su ejecución durante un período.

Obligaciones del arrendador:

El artículo 1865 las enumera de la siguiente manera:

1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada, y
3. A librar al arrendatario de toda perturbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Algunas de estas obligaciones implican varias acciones o comportamientos, por lo cual se suelen distinguir mayor número de obligaciones, como lo hace Planiol, que enumera estas: 1. Entregar los locales, 2. Poner en buen estado la cosa al comienzo del disfrute, 3. Mantenerla en buen estado, 4. Abstenerse de perturbar el disfrute del arrendatario, 5. Garantizarle contra perturbaciones de terceros, 6. Garantizar de vicios ocultos.

Obligaciones del arrendatario:

Las obligaciones que por la naturaleza del contrato le corresponden al arrendatario son: 1. Pagar el precio o pensión, 2. Usar la cosa arrendada, 3. Conservarla en buen estado, 4. Avisar al arrendador sobre cualquier usurpación o atentado contra sus derechos de propiedad, 5. Restituir la cosa al final del arrendamiento.

Estas obligaciones se desprenden del hecho de que el arrendatario recibe el objeto como tenedor y debe comportarse como quien tiene una cosa ajena que debe devolver.

Otras obligaciones pueden estipularse por las partes, sea el momento inicial o con posterioridad, y en algunos casos esas otras obligaciones convierten el arrendamiento en un contrato mixto o llegan incluso a desvirtuarlo, derivando en un contrato de depósito, de sociedad, de renta vitalicia, etc. La amplitud de la autonomía contractual permite introducir esas variantes.

Subarriendo, cesión y subrogación

Por la subrogación una persona reemplaza al arrendador o al arrendatario; la ley permite efectivamente que los acreedores de uno y otro entren a ocupar la misma situación jurídica y gozar de los correspondientes derechos.

Subarriendo

Más frecuente que la cesión del arrendamiento, suele ser el subarriendo. Este es un nuevo contrato, en que el arrendatario se convierte en arrendador de la cosa recibida, que pasa a manos de un tercero: el subarrendatario.

Con el subarriendo se crean complejas relaciones jurídicas, porque subsisten tres partes: el primitivo arrendador, el primitivo arrendatario y el subarrendador. En el Ecuador, la cesión del contrato de arrendamiento y el subarriendo están prohibidos como regla general, pero las partes pueden convenir en autorizarlos.

Terminación del arrendamiento de cosas

Las causas de terminación de este contrato se hallan dispersas en numerosos artículos del Código civil y de la Ley de Inquilinato (la principal fuente de obligaciones legales reguladores del arrendamiento de predios urbanos). En algunos casos se señala directamente que el arrendamiento termina, en otros, se reconoce el derecho de una o ambas partes para dar por terminado, o para pedir la terminación; también hay normas legales que declaran que en ciertas circunstancias no termina el arrendamiento, de lo cual se deduce que en situaciones contrarias, sí se produce el efecto de acabar.

Finalmente, además de lo establecido en el título correspondiente del Código y en la ley, ambos se remiten a las formas de terminación de los contratos en general.

Arrendamiento de obra o contrato de obra

El art. 1930 dispone que “si el artífice suministra la materia para la confección de una obra material, el contrato es de venta, pero no se perfecciona sino por la aprobación del que ordenó la obra.- Por consiguiente, el peligro de la cosa no pertenece al que ordenó la obra sino desde su aprobación, salvo que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no.- Si la materia es suministrada por la persona que encargó la obra, el contrato es de arrendamiento.-

Si la materia principal es suministrada por el que ha ordenado la obra, poniendo el artífice lo demás, el contrato es de arrendamiento. En el caso contrario, de venta.- El arrendamiento de obra se sujeta a las reglas generales del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de las especiales que siguen.”

El contrato de obra es uno por el que uno de los contratantes se obliga frente a otro a ejecutar una obra por un precio cierto. Es un contrato consensual, productor de obligaciones recíprocas. No existe disposición alguna en cuanto a la necesidad de forma.

El contrato de obra se distingue netamente del arrendamiento de servicios, porque en aquél el contratista promete el resultado de una labor, de una actividad. También aquí hay que resaltar la visión estrecha de nuestro Código Civil al regular el arrendamiento de obra, porque la mayoría de sus disposiciones están pensadas exclusivamente como si sólo se contratase la construcción de edificios.

Ante todo se impone la interpretación de la voluntad de los contratantes. Si han dado especial importancia al proceso productivo de la cosa, al trabajo a realizar, sobre la materia objeto de aquel proceso, no hay duda de que será la del contrato de obra la calificación más adecuada. Cuando se busca la capacidad o habilidad de un artífice sería absurdo pretender que el comitente se ha dirigido a él con el fin de adquirir unos materiales simplemente.

En el contrato para la elaboración o construcción de una cosa fungible (que se consume con el uso) pierde el proceso productivo importancia frente a la obligación de entrega, a la prestación de dar. En cambio, si se encarga la elaboración o construcción de una cosa específica no fungible (el traje hecho a medida por un sastre, el carro fabricado con arreglo a un diseño especial, la prótesis dental, etc.), la prestación de hacer para conseguir un resultado es más relevante que la prestación de dar, específica de la compraventa.

Arrendamiento de servicios

El art. 1941 dispone que “las obras inmateriales, o en que predomina la inteligencia sobre la obra de mano, como una composición literaria, se sujetan a las disposiciones especiales de los Arts. 1931, 1932, 1933 y 1936 [sobre el contrato de obra].”

El objeto de este contrato viene constituido por la prestación de un servicio. En la práctica resultará en ocasiones dudoso si un determinado contrato ha de ser calificado como arrendamiento de obra o de servicios. La razón deriva de que toda prestación tiende, por esencia, a la satisfacción de un interés, a un resultado que el acreedor juzga útil. Es evidente que al contratar un servicio persigue un resultado, luego es preciso encontrar un adecuado criterio de calificación.

En el arrendamiento de servicios se trata de desenvolver una actividad, mientras que en el arrendamiento de obra se persigue un resultado útil de aquella actividad. Los casos dudosos han de resolverse con la presunción favorable al arrendamiento de servicios si el resultado no está en la mano del que realiza el trabajo (p. ej. el abogado no tienen poder directo sobre el resultado satisfactorio).